2018年11月30日，衡水市住房和城乡建设局印发了《衡水市物业服务企业信用档案与评价管理办法(试行)》(衡建〔2018〕474号，以下简称《办法》)。现已在市政府法制办备案，备案号：衡建规备字〔2018〕3号。《办法》出台后，就受到了《衡水日报》、《信用中国》、《长城网》、《中国物业新闻网》、《衡水市人民政府网》等媒体和我市市民的高度关注，为更好地做好《办法》的贯彻落实，现将有关情况解读如下：
一、《办法》出台的背景与意义
2017年1月份、9月份，国务院先后取消物业服务企业二级及以下资质、一级资质行政许可事项，同时明确要求做好取消物业服务企业资质的后续管理工作，并指出取消审批后，要通过建立信用体系、信息公开等方式加强事中事后监管，建立物业服务企业“黑名单”制度，实行守信联合激励和失信联合惩戒的措施。
物业行业关系民生，涉及千家万户，直接影响着小区居民的幸福指数，小区物业管理水平的高低与服务质量好坏至关重要，物业服务企业的信用度非常关键。资质取消后，出台全市物业服务企业信用档案与评级管理办法，打造共商共建、共治共享的新型物业管理体制机制，建立信用档案和评价制度，加强事中事后监管，对于维护广大业主的合法权益，确保物业行业平稳健康发展，具有十分重要的现实意义。鉴于此，衡水市住房和城乡建设局研究起草了《衡水市物业服务企业信用档案与评价管理办法(试行)》。
二、《办法》起草的依据
(一)国家法律法规和政策:《物业管理条例》以及国务院《关于建立完善守信联合激励和失信联合惩戒制度加快推进社会诚信建设的指导意见》(国发〔2016〕33号)、《国务院关于取消一批行政许可事项的决定》(国发〔2017〕46号)。
(二)国家部委文件：《住房城乡建设部办公室关于印发失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设分工方案的通知》(建办厅[2017]32号)、《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》(建办房[2017]75号)。
(三)政府规章和文件:《衡水市物业管理暂行办法》(政府令〔2014〕第5号)、《衡水市人民政府关于建立完善守信联合激励和失信联合惩戒制度加快推进社会诚信建设的实施方案》(衡政发[2016]27号)、《衡水市2018年度改革领导小组会议审议文件计划清单》。
三、《办法》起草的目标和任务
进一步规范全市物业服务企业经营活动及项目经理从业行为，转变对物业服务企业监管方式，加快构建以信用为核心的共商共建、共治共享新型物业管理体制机制，依法依规运用信用激励和约束手段，构建政府、社会共同参与的跨部门、跨领域的守信联合激励和失信联合惩戒机制，有效促进物业企业依法诚信经营，维护物业管理市场正常秩序，营造公平诚信的物业管理市场环境，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康有序发展。
四、《办法》的主要内容
《办法》共分六章三十五条，主要包括第一章总则、第二章信用信息征集、第三章信用等级评价、第四章信用分级管理、第五章监督管理、第六章附则。
(一)《办法》的适用范围。本办法适用于本市行政范围内从事物业服务活动的企业，进行信用等级评价，对企业项目经理进行信用评分，实行信用管理。本市行政区域内已取得工商营业执照从事物业服务活动的物业服务企业，并按照物业服务合同约定，从事对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序活动的企业及其项目经理，包括外埠进衡从事物业服务的企业，均应按照本《办法》规定参加信用档案与评价管理。
(二)信用管理的内容。《办法》所称信用管理，是指行政管理部门及相关机构依法采集、记录、共享和公开物业服务企业信用信息，建立物业服务企业信用档案，对物业服务企业开展信用评价、守信联合激励和失信联合惩戒的活动。
(三)《办法》的职责分工。《办法》明确市物业管理行政主管部门承担全市物业服务企业信用档案与评价、项目经理信用评分的指导和管理及结果公示工作，负责物业服务企业和项目经理信用信息系统平台的建立、运行、维护和管理；各县(市、区)物业管理行政主管部门负责本辖区物业服务企业和项目经理信用监管、信用信息的征集，并将结果计入信用信息系统平台，加强与相关单位的联系，实现信用信息互通和共享；街道办事处(乡、镇人民政府)协助县(市、区)物业管理行政主管部门开展物业服务企业和项目经理的信用信息采集与核实工作。
(四)信用信息的征集和录入。信用信息主要包括基础信用信息、良好信用信息和不良信用信息三类。信用信息征集渠道主要包括企业自行填报信息、各级物业主管部门日常监管信息、行业协会提供的自律信息、相关部门产生的信息等。
基础信用信息的征集实行物业服务企业自行申报，向信用信息系统平台填报，由企业注册住所所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门负责核实；外来企业在衡设立分支机构的，由分支机构注册住所所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门负责核实；外来企业在衡设立多个分支机构或不设立分支机构的，由市物业管理行政主管部门指定一个县(市、区)物业管理行政主管部门负责核实。基础信用信息发生变更的，物业服务企业应当在5个工作日内向辖区物业管理行政主管部门申报变更，县(市、区)物业管理行政主管部门在10个工作日内完成审核、更新。
不良信息的征集主要来源于法院、人社、食品和市场监督管理、质监、发改、规划、公安、环保、水务、民政、卫生、人防、消防、物价、综合执法、安监、工信等相关部门以及街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会向物业管理行政主管部门提供的物业服务企业不良信用信息。各级物业管理行政主管部门记录物业服务企业和项目经理不良信用信息的，应当通过书面通知告知相关物业服务企业和项目经理(及其所在的物业服务企业)。物业服务企业对不良信用信息记录有异议的，可在收到通知后5个工作日内向作出记入不良信用信息的物业管理行政主管部门提出书面异议申请，并提供相应证据；逾期视为无异议。
物业服务企业和项目经理不良信息主要包括下列内容：1、已生效的人民法院判决书、裁定书或仲裁机构裁决书确认物业服务企业或项目经理在从事物业服务活动中因过错承担责任的；2、物业管理行政主管部门或其他职能部门开展“双随机”检查和其他各类执法检查中查处的违规、违法行为；行业协会发出的行业内通报；3、各级物业管理行政主管部门或相关部门的行政处罚决定书等；4、媒体曝光与物业服务有关的不良行为，经县(市、区)物业管理行政主管部门查证属实，且在规定期限内未妥善处理的；5、社会公众投诉中与物业服务有关的不良行为，经县(市、区)物业管理行政主管部门查证属实，且在规定期限内未妥善处理的；6、有其它违规、违法情形或不良行为，影响恶劣的。
(五)关于信用评分和等级评价。物业服务企业和项目经理信用评分实行动态管理，定期评分。物业服务企业信用等级评定实行分级实施，定期评级，评分周期为12个月，从每年的1月1日起至12月31日止，评分周期届满，次年重新评分。物业服务企业信用等级按照信用评分分值由高至低划分为四个等级，分别采用A、B、C、D级标示，物业服务企业应当在服务项目的显着位置公示企业信用评价等级。
信用评价总分值在100(含)分以上的，信用等级为A级，为诚信优良的物业服务企业；信用评价总分值在80分(含)至100分的，信用等级为B级，为诚信较好的物业服务企业；信用评价总分值在60(含)分至80分的，信用等级为C级，为诚信较差的物业服务企业；信用评价总分值在60分以下的，信用等级为D级，为严重失信的物业服务企业。涉及重大违规违法行为的，信用等级直接评定为D级；未参加信用评价的，信用等级标识为C级(缺失)；未承接物业服务项目的，信用等级后标示(无项目)；已参与信用等级评价的物业服务企业无在管项目后，信用等级在B级及以上的，保持一年，第二年仍无在管项目的，评定自动调整为B级(无项目)；信用等级在B级以下的，保持原有评级并标示(无项目)。项目经理信用评分总分值在60分以下的，列为严重失信的项目经理。涉及重大违规违法行为的，直接列为严重失信的项目经理。连续两年被列为C级的物业服务企业和列为D级的物业服务企业将列入全市企业“黑名单”。
(六)信用等级管理。物业服务企业信用等级评价结果作为物业服务示范项目考评、评奖评优、日常监管、物业服务项目招投标、物业服务行业专家选聘等物业管理活动的重要依据。根据物业服务企业不同信用等级，实行差异化分类管理，实施守信激励、失信惩戒。信用档案和评级结果主要用于以下方面：1、可作为扶持企业发展，列入扶持对象的参考依据；2、为业主选聘物业服务企业提供参考；3、可作为前期物业管理招标、政府采购的评标参考；4、作为出具企业诚信意见的重要依据；5、作为物业管理行政主管部门对物业服务企业实施事中事后监管的重要依据。
(七)对守信行为的联合激励措施。信用等级达到A级及以上的物业服务企业给予一定激励：1、在实施财政性资金项目安排的各类政府优惠政策中，优先考虑，加大扶持力度；2、优先推荐市级守信示范企业；优先推荐纳入本市扶持企业名录；优先推荐纳入市住建局网站、协会网站公开推介；3、本市前期物业管理投标时，予以加分；4、在政府采购等公共资源交易活动中，优先推荐进入采购名录清单；在政府采购平台的投标中予以加分；5、在日常检查、专项检查中减少检查频次，实施简化监督和低频率的日常检查；6、规定可以采取的其他激励措施。
信用等级达到B级的物业服务企业，实施常规监督和适度频次的日常检查，并予以适度奖励和扶持：1、本市前期物业管理投标时，予以适当加分；2、在政府采购等公共资源交易活动中，推荐进入采购名录清单。
(八)对失信行为的联合惩戒措施。信用等级为C级的物业服务企业，实施以下措施：1、对其申报的信用信息材料全面检查；2、列入行业主要监管对象，增加对该企业的日常监督检查频次；约谈督促企业进一步强化诚信意识，改进服务；3、在前期物业管理参加招投标时，向招标方提醒建议，作为报名资格审查优先次序的重要依据。
信用等级为D级的物业服务企业给予以下处理：1、列入行业重要监管对象；由企业注册住所所在地或项目所在地物业管理行政主管部门和街道办事处(乡、镇人民政府)进行约谈，明确整改措施；2、取消其申报各类物业服务示范项目的资格；3、在本市前期物业管理招投标时，建议招标人注意企业信用情况；4、在政府采购等公共资源交易活动中，作为政府采购等公共资源交易活动的参考；在采购目录企业名录中的，建议开除名录；5、实施强化监管和较高频率的日常检查，其管理服务的住宅项目进行高比例检查；6、与业主大会、业主委员会签订服务合同的在管项目，建议业主委员会注意企业信用情况；7、其他方面的防范性措施。
列为严重失信的项目经理给予以下处理：1、列入行业重要监管对象；由其服务的项目所在地物业管理行政主管部门和街道办事处(乡、镇人民政府)进行约谈，明确整改措施；2、取消由其服务的项目申报各类物业服务示范项目的资格；3、在本市前期物业管理招投标时，建议招标人注意企业信用情况；4、建议企业解除其经理职务；5、其他方面的防范性措施。
(九)信用信息的发布。市物业管理行政主管部门在审核全市物业服务企业信用等级的申报后，于次年1月份完成物业服务企业信用等级评定，并通过衡水市住房和城乡建设局网站公示，公示期为7日。
在公示期内，对企业信用等级有异议的，市物业管理行政主管部门组织有关部门进行查证核实，并根据确认后的事实重新评定等级；公示期满如无异议的，正式发布年度信用等级。
(十) 《办法》实施的期限。《办法》拟定于2019年1月1日起施行，有效期至2020年12月31日。相关法律法规和政策依据发生变化或有效期界满，将依据实际情况依法评估修订。
(作者：梁桂敏、刘建峰。梁桂敏为《办法》起草工作的调研人和审核人之一；刘建峰为《办法》起草工作的调研人和起草人)
