衡水多个小区车位乱象丛生 部门监管一片空白

　　日前，一则关于“南京鼓楼区法院审结全国首例小区车位之争”的消息，引起了广泛关注。消息称，业主击败开发商，赢得了小区全部车位的所有权。一时间，这条“振奋人心”的消息让不少市民心动。难道说，车位真的免费属于全体业主吗？

　　答案是否定的。上述消息中所涉及的车位实际上是车库，其性质为小区内的公共配套设施，应交付建筑物的所有人共同使用。而在各小区，车位的性质多种多样，现行法律法规对车位的归属交代得尚不清晰。再加上大多数市民在置业时并不了解不同类型车位涉及的业主权益有何区别。今天，本报就和大家一起来聊聊在衡水买车位的那些事儿。

　　根据《半岛都市报》调查的情况来看，青岛市内小区车位主要分四类:独立产权车位，业主购得后，权属明确属于业主，相关权益最有保障；地下人防车位，开发商有权出租，无权拥有和出售；开发商在小区地面上规划外新增临时车位，归全体业主共有；小区建筑区划内规划建设的车位要看合同规定。

　　具体到衡水市，在一些老旧小区，业主或物业自己划线的公共车位，归全体业主共同使用。而新建小区内基本上没有公共车位，部分新建小区的地上车位占据的是公共绿地和道路。《物权法》第74条第3款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　在购房时，很多业主不会主动询问车位的权属问题，想当然地认为所谓“买车位”跟买商品房一样，买的就是产权。其实，并不是这样。

　　从衡水市不动产登记局了解到，目前，市区各小区仅有部分地上车库可以办理产权证。但无论是地上车位还是地下车位，都不办理产权证。从住建部门了解到，开发商办理的预售证都是整栋楼的，从没有办理过车位的预售证。没有预售证原则上是不允许出售的，因此，业主购买的只是使用权，并不是车位的“产权”。市民在购买车位前，一定要向开发商详细询问属性。

　　实际上，业主购买的地下车位中，还有部分是人防车位，属于人防工程的一部分。在市区内随意走访了两个在售小区，询问在售车位是否为人防车位，销售人员均没有说明。

　　恒茂城·河畔山庄的销售人员介绍，小区内在售的车位、车库都没有产权，业主买的只是长期使用权。而这“长期”到底是多久，销售人员只含糊地说 “跟房子的产权时间是一样的”。

　　北斗星城·御府的销售人员介绍，地上车库有产权，地下车位没有产权，业主的使用权年限跟房产一样，都是70年，人防车位的使用权也是70年。当被问及“如果战时人防车位被国家征用，业主的权益谁来保障”时，这名销售人员直接表示，如果有这方面的顾虑，可以不买车位，而是从其他业主手中租一个。但是车位不买不租的话，汽车是绝对不允许开进小区内停放的。

　　《防空法》有关条文规定，国家鼓励、支持企事业组织、社会团体和个人，通过多种途径投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。而对人民防空工程的所有权归属没有予以明确。目前我国各地做法存在分歧。以上海为代表的南方地区，允许将人民防空工程确权为投资者所有，并可办理产权登记。以北京为代表的北方地区，采取搁置产权、只讲管理权的做法，停止办理人民防空工程产权，投资者仅享有使用收益权。

　　从衡水市防空办了解到，按照人防设计的地下车库、车位，属于人防工程的一部分，使用权归开发商，“谁投资谁管理谁收益”。人防车位可以租但不能卖，租赁年限没有限制。如果碰到战事、重大灾害等情况，国家要无偿征用。

　　虽然市防空办如此表示，但根据《合同法》规定，租赁期限最长20年，超出部分是无效的。一旦业主购买的正好是人防车位，而使用权只有20年，到期之后如何续约？万一车位被国家征用，业主应有的权益如何保障？这些问题，目前还没有任何一方面给出解决办法。

　　当前，车位价格一路飙升，开发商或物业公司私自设定诸多“停车规矩”，引起众多业主不满，甚至引发矛盾冲突。

　　衡水市区盛世华庭物业公司在小区公共区域内划出多个车位收取租金，但这种做法并不被业主所接受。业主们认为，这些车位应该属于全体业主共有，于是不少业主每天回家后都要“抢车位”。

　　4月，锦绣东城物业在小区内划了上百个车位，以每个每年1500元的价格向没有车库的业主出租。有车库的业主也要交300元的保证金，要想正常出入还要再花160元办理蓝牙卡。这些规定一度引发业主和物业的激烈冲突，不少业主坚持不交保证金、不办蓝牙卡，每天回家后只能把车停在小区门口的空地上。

　　还有部分新建小区，地上没有停车位，机动车不允许进入小区。业主如果没有购买或者租赁地下车位，就只能把车辆停放在小区外面，被交警贴罚单、车内财物被盗、车辆遭到人为损坏等情况时有发生。还有部分小区为了多设几个车位，不顾电线、供热管道、下水道等的设置，造成了安全隐患。

　　目前，衡水市大部分小区的地下车位价格在10万元至20万元之间。恒茂城·河畔山庄的地上车位4.8万元，地下车位12.8万元；北斗星城·御府的地下车位在11万元左右。

　　“我刚花了8万元买车，可一打听才知道，一个地下车位就要11万元，比我的车还要贵。可现在不买，又担心以后涨价，真不知该怎么办才好！”提起车位，准备在北斗星城·御府购房的市民曹先生一肚子牢骚，“买车位吧，一时凑不上这么多钱。不买吧，开发商明确说小区里不让停车。要是把车停在外面，不方便不说，安全也没有保障。开发商这是在逼着我们都买车位啊！”

　　据了解，购买车位多为一次性支付费用，部分业主因为无法支付，租赁其他业主的闲置车位，每月租金在200元左右。市民张先生家中有两辆车，可是只买了一个车位，为了给第二辆车“找个家”，不得不额外再租一个，每年租金为2400元。对此，他苦笑着说：“现在是买得起车，停不起车！”

　　从衡水市物价局信息科了解到，车位价格已经放开，完全由市场调节，物价部门没有文件依据对其进行监管，也不知具体由哪个部门监管。

　　 采访中发现，对于市区车位的产权问题，无论不动产登记部门还是住建部门，都没有一个明确的说法。

　　《物权法》实施后，关于住宅小区停车位的纠纷并没有停息。有观点认为，由于物权法中对停车位的部分问题没有作出具体规定，导致一些新争议还在产生。建议政府部门能够参照外地做法，从依法行政角度着手，厘清市场调节与政府监管的界限，该归市场的归市场，该归政府的，相关部门应依法介入，出台地方性法规。

　　目前，从外地的情况来看，深圳市推出了《房地产开发项目停车位建设及处分管理办法(征求意见稿)》，拟将车位分为配建、增设两类，配建车位归全体业主所有，不得转让；增设停车位归房地产开发企业所有，可转让，并纳入商品房销售管理，但销售对象仅限于项目业主。根据意见稿，依法利用民用建筑的防空地下室设置的车位，纳入配建车位范围，归全体业主所有。开发商只有在满足配建标准的基础上，才可申请建设增设停车位。并且房地产开发项目配建停车位个数不超过房屋总套数的，购房人每购买一套房屋只能购买一个增设停车位。业主转让房屋时，与该房屋相关联的增设停车位应当一并处分。

　　为防止出现类似北京、广州等地曾经出现的炒作车位的情况，上海有关部门经过针对性研究，对住宅车位的购买对象、流通渠道等方面，进行了许多附加限定。首先，每个小区，地面车位等无法分清产权的车位，不允许出售，只能月租或临时停车。其次，小区车位交易遵循“限内原则”，即只有小区内的业主才可以买小区内的车位。如果非小区内的业主要单独购买小区内的车位，车位产权无法得到房地产管理部门确认。